Investigasi BBC Yorkshire dan Lincolnshire
BBCDengan pemandangan Leeds yang indah, dekorasi bergaya dan gym di tempat, orang tua baru Enrico dan Luciana Marini memimpikan kehidupan masa depan mereka di flat pusat kota mereka.
Tetapi setelah enam tahun menabung, pembeli pertama kali kehilangan deposit £ 21.000 mereka setelah apartemen baru dibangun didevaluasi oleh pemberi pinjaman hipotek yang mereka dekati.
BBC telah berbicara dengan beberapa calon pemilik yang diberi berita “mengguncang bumi” yang sama, menghancurkan keuangan dan rencana mereka.
Tidak dapat memperoleh hipotek dan mengunci kontrak, pengembang secara hukum berhak untuk menyimpan setoran mereka – meskipun pasangan harus menarik keluar dari penjualan.
Nyonya Marini berkata: “Mereka mendapatkan uang Anda dan berkata, ‘Jangan khawatir tentang hipotek sampai tiga tahun dari sekarang.'”
Pasangan itu mengatakan mereka merasa “ditekan” oleh agen-agen Estate North Property Group untuk melanjutkan pembelian pada tahun 2021, dengan penguncian biaya reservasi £ 5.000 yang tidak dapat dikembalikan dalam waktu terbatas 10% diskon.
Baik agen dan pengacara yang direkomendasikan oleh perusahaan memberi tahu mereka bahwa mereka tidak memerlukan tawaran hipotek sampai flat £ 230.000 hampir selesai, kata pasangan itu.
“Semua uang yang akan kami investasikan pada keluarga kami, hal -hal yang Anda inginkan untuk anak -anak Anda, baru saja hilang,” tambah Nyonya Marini.
“Itu hanya menghancurkan.”
North Property Group “secara kategoris menolak tuduhan taktik penjualan bertekanan tinggi”, kata seorang juru bicara.
“Semua pembeli memiliki hak untuk melakukan uji tuntas independen sebelum melakukan pembelian.
“Pembeli diberitahu tentang unit yang tersedia dan memiliki kesempatan untuk mengamankannya – tidak ada yang pernah dipaksa untuk segera berkomitmen.”
“Kami adalah pembeli pertama kali dan relatif baru di Inggris, jadi kami tidak benar-benar menyadari cara kerjanya,” kata Mr Marini, berasal dari Brasil.
“Itu mengguncang bumi ketika kita tahu kita seharusnya mendapat tawaran hipotek saat itu.”
Setelah lebih dari setahun membangun keterlambatan, pasangan itu mendekati pemberi pinjaman dan terkejut menemukan aplikasi hipotek ditolak.
Surveyor mengutip berbagai alasan untuk mendevaluasi properti, termasuk lokasi dan terlalu banyak investasi beli-untuk-biarkan.
Torsion Group, pengembang, mengatakan tidak dapat mengomentari agen yang dimiliki secara independen, tetapi “mengharapkan mereka untuk beroperasi dengan standar profesional tertinggi”.
“Properti dibangun sampai akhir yang ditentukan dan semua standar struktural, keselamatan dan kualitas yang diharapkan dikirim dalam periode kontrak,” kata seorang juru bicara.
“Kami memiliki skor kredit yang sangat bagus, kami memiliki cukup pendapatan untuk menutup pembayaran, jadi sangat mengejutkan bagi kami ketika hipotek ditolak,” kata Marini.
“Saya tidak bisa mengungkapkan betapa menyedihkan, membuat stres, merendahkan, rasanya,” kata Nyonya Marini, berasal dari Italia.
Ketika properti “off-plan” dijual, itu adalah “praktik umum untuk menunggu sampai lebih dekat tanggal penyelesaian sebelum membuat aplikasi hipotek”, kata pengacara properti spesialis Mundy, salah satu pengacara yang direkomendasikan agen.
“Alasannya adalah bahwa setiap penawaran hipotek yang dikeluarkan sebelum pertukaran kontrak pasti akan berakhir sebelum tanggal penyelesaian dan harus diperbarui.”
Patience Chinogureyi membayar £ 51.000 dalam biaya, deposito dan paket furnitur di dua flat Phoenix sebagai investasi pembelian-untuk-biarkan.
Ketika bertukar kontrak, dia mengatakan dia diberitahu bahwa tawaran hipotek tidak diperlukan pada tahap itu, selama dia bisa membiayai properti.
Pemberi pinjaman kemudian menolak aplikasinya, mengutip masalah penilaian properti yang sama.
“Saya tidak bisa tidur karena hanya itu yang pernah saya pikirkan,” katanya.
“Aku tidak tahu harus mulai dari mana karena aku kehilangan uang itu – aku tidak tahu berapa lama aku akan bekerja dan mendapatkannya kembali.”
North Property Group mengatakan pembeli “bebas memilih perwakilan hukum mereka sendiri”, dengan total 29 perusahaan hukum independen yang menasihati klien tentang kontrak Phoenix.
Carolyn Barraclough berhasil membeli salah satu flat, di dekat A61, untuk putranya menggunakan uang dari warisan, tetapi ia tidak pernah pindah karena penundaan membangun.
“Agen itu mengatakan dia akan memegang properti untuk saya selama satu jam, jadi saya mendapat taksi ke kantor,” kenangnya.
“Aku diberitahu bahwa aku perlu segera menempatkan biaya reservasi karena orang lain sudah menelepon – jika aku meninggalkan gedung itu akan pergi ke mereka dan itu yang terakhir.”
Ms Barraclough mengatakan dia tidak pernah disarankan untuk mendapatkan nilai datar dan khawatir dia mungkin tidak bisa menjual.
“Jelas bahwa saya baru dalam hal semacam ini, saya belum pernah membeli properti sebelumnya untuk investasi selain rumah tempat saya tinggal,” katanya.
“Aku tidak tahu jebakan.”
Menawarkan saran tentang praktik terbaik, Sarah Cookson, direktur pengacara Switalskis, mengatakan pembeli harus selalu mendapatkan tawaran hipotek sebelum bertukar kontrak dan membayar setoran – bahkan ketika membeli di luar rencana.
“Sangat tidak biasa untuk tidak menyarankan klien untuk melakukan ini,” katanya.
“Penawaran dan penilaian hipotek sangat penting – seorang surveyor masih dapat menghargai apa yang akan dibangun.
“Mereka akan melihat dokumen dan mengatakan apakah itu pembelian yang bagus atau tidak.”
Dia menambahkan: “Anda tidak akan membeli mobil yang tidak punya sertifikat MOT, mengapa Anda membeli rumah tanpa dihargai?”
Semua pembeli yang diajak bicara oleh BBC News mengatakan mereka akan memperoleh tawaran hipotek sebelum bertukar kontrak jika mereka disarankan untuk melakukannya.
North Property Group mengatakan: “Pembeli diberi tahu bahwa penawaran hipotek biasanya berlaku selama enam bulan, yang merupakan standar untuk pembelian di luar rencana.
“Pemberi pinjaman menunjuk surveyor secara mandiri untuk menilai nilai properti, dan kondisi pasar telah bergeser secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir, yang mempengaruhi persetujuan hipotek.”
Itu menambahkan: “Sejak 2017, North Property Group telah berhasil menengahi 1.007 penjualan.
“Dari transaksi itu, 857 adalah pembelian di luar rencana.”
Seorang juru bicara pengacara properti spesialis Mundy mengatakan: “Kami sadar bahwa beberapa pembeli sayangnya tidak dapat menyelesaikan pembelian apartemen mereka di Phoenix.
“Kami tentu saja memiliki simpati dengan pembeli itu dan sangat menyesal atas kesulitan yang mereka hadapi.
“Namun demikian, harus dikatakan bahwa kami telah bertindak untuk banyak klien yang telah menyelesaikan pembelian apartemen mereka tanpa masalah tertentu.”
Mereka menambahkan: “Kami tidak menerima saran bahwa kami gagal memberikan nasihat hukum yang tepat kepada pembeli mana pun tentang pengembangan ini atau bahwa kami gagal menjelaskan risiko sejauh yang berkaitan dengan akuisisi properti.”
